סובבו את המסך לרוחב

וודאו שסיבוב המסך אינו נעול אצלכם בנייד

בחינת עסקת המשכנתא מזוויות שונות

בניית משכנתא חסכונית לאורך השנים, וניהול משא ומתן יעיל מול הבנק על תנאי ההלוואה, כרוכים בשני היבטים מרכזיים:
ההיבט הראשון קשור בצד הפיננסי של הלקוח – בלמידתו ובאופן הצגתו לבנק, וההיבט השני קשור בהבנת הצד הנדל"ני שכלול בתוך עסקת המשכנתא – ובו מציגים בפני הבנק את הנכס המיועד לשעבוד בתמורה לקבלת המשכנתא, יחד עם יתרונות המיקום שלו.

מטרת גיבוש היתרונות של מיקום הדירה הנרכשת שהיא למעשה גם "הבטוחה של הבנק" (למקרה וחלילה יצטרך לממש את זכותו בנכס על מנת להיפרע מן החוב), היא להוריד ככל שניתן את רמת הסיכון של הבנק בקריטריון "איכות הבטוחה" ובכך לאפשר את שיפור תנאי ההלוואה שהוא מוכן להעניק לכם. אך יחד עם זאת, חשוב להבין שהורדת הסיכון של הבנק לפי "איכות הבטוחה" כשהיא לעצמה, לא תספק את הבנק שירצה לבחון בנוסף גם את היכולת הכלכלית שלכם כיום ובעתיד.
ולכן, חשוב במקביל להתכונן מראש בהבאת טיעונים משכנעים ברמה הפיננסית (הכנסות מול הוצאות). וכמו כן, להתכונן לנימוקים משכנעים במידה והבנק ירצה לקבל תשובות והסברים בעניינים מסוימים היכולים להשפיע בעקיפין על ההיבט הפיננסי שלכם בהווה ובעתיד.
רק שילוב שני ההיבטים יחד: ההיבט הפיננסי שלכם לאחר שנלמד בקפידה והוצג בצורה נבונה לבנק, והיבט הנדל"ן שבעסקה המשמש ככלי נוסף ומשלים לשיפור התנאים של ההלוואה, הם שיספקו לבנק תמונה רחבה ומקיפה על העסקה כולה שתוכל לסייע לנו בשיפור התנאים מולו. (למשל: ריביות אטרקטיביות יותר, העלאת סכום המשכנתא דרך החזר חודשי מקסימלי, שילוב מסלולים רצויים בתמהיל, התגמשות בגיל הלווים ועל ידי כך פריסה רחבה יותר של ההלוואה ועוד...)

בשביל שניתן יהיה לגבש יתרונות למיקום הדירה המיועדת לרכישה, יש צורך בבחינת ביקוש האזור לפי גורם – "מאזן ההגירה" שהוא הגורם המשקף ביותר את הביקוש לאזור.
"מאזן הגירה" הוא ההפרש בין כמות התושבים החדשים שנכנסו לעיר/יישוב, לבין כמות התושבים המקומיים שעזבו למקום אחר.
בנוסף לכך, יש גם צורך בבחינת איכות האזור של הדירה המיועדת לרכישה לפי גורמים של "התפתחות" ו"התחדשות" העיר (או היישוב) והשכונה הספציפית, כיום, וכפי שצפוי להיות בעתיד.

* בסרטון שלפניכם ניתן לראות דוגמה מוחשית שנעשתה על יישובי הקריות בנושא ההיבט הנדל"ני של המשכנתא.

בחינת עסקת המשכנתא מזוויות שונות

בניית משכנתא חסכונית לאורך השנים, וניהול משא ומתן יעיל מול הבנק על תנאי ההלוואה, כרוכים בשני היבטים מרכזיים:
ההיבט הראשון קשור בצד הפיננסי של הלקוח – בלמידתו ובאופן הצגתו לבנק, וההיבט השני קשור בהבנת הצד הנדל"ני שכלול בתוך עסקת המשכנתא – ובו מציגים בפני הבנק את הנכס המיועד לשעבוד בתמורה לקבלת המשכנתא, יחד עם יתרונות המיקום שלו.

מטרת גיבוש היתרונות של מיקום הדירה הנרכשת שהיא למעשה גם "הבטוחה של הבנק" (למקרה וחלילה יצטרך לממש את זכותו בנכס על מנת להיפרע מן החוב), היא להוריד ככל שניתן את רמת הסיכון של הבנק בקריטריון "איכות הבטוחה" ובכך לאפשר את שיפור תנאי ההלוואה שהוא מוכן להעניק לכם. אך יחד עם זאת, חשוב להבין שהורדת הסיכון של הבנק לפי "איכות הבטוחה" כשהיא לעצמה, לא תספק את הבנק שירצה לבחון בנוסף גם את היכולת הכלכלית שלכם כיום ובעתיד.
ולכן, חשוב במקביל להתכונן מראש בהבאת טיעונים משכנעים ברמה הפיננסית (הכנסות מול הוצאות). וכמו כן, להתכונן לנימוקים משכנעים במידה והבנק ירצה לקבל תשובות והסברים בעניינים מסוימים היכולים להשפיע בעקיפין על ההיבט הפיננסי שלכם בהווה ובעתיד.
רק שילוב שני ההיבטים יחד: ההיבט הפיננסי שלכם לאחר שנלמד בקפידה והוצג בצורה נבונה לבנק, והיבט הנדל"ן שבעסקה המשמש ככלי נוסף ומשלים לשיפור התנאים של ההלוואה, הם שיספקו לבנק תמונה רחבה ומקיפה על העסקה כולה שתוכל לסייע לנו בשיפור התנאים מולו. (למשל: ריביות אטרקטיביות יותר, העלאת סכום המשכנתא דרך החזר חודשי מקסימלי, שילוב מסלולים רצויים בתמהיל, התגמשות בגיל הלווים ועל ידי כך פריסה רחבה יותר של ההלוואה ועוד...)

בשביל שניתן יהיה לגבש יתרונות למיקום הדירה המיועדת לרכישה, יש צורך בבחינת ביקוש האזור לפי גורם – "מאזן ההגירה" שהוא הגורם המשקף ביותר את הביקוש לאזור.
"מאזן הגירה" הוא ההפרש בין כמות התושבים החדשים שנכנסו לעיר/יישוב, לבין כמות התושבים המקומיים שעזבו למקום אחר.
בנוסף לכך, יש גם צורך בבחינת איכות האזור של הדירה המיועדת לרכישה לפי גורמים של "התפתחות" ו"התחדשות" העיר (או היישוב) והשכונה הספציפית, כיום, וכפי שצפוי להיות בעתיד.

* בסרטון שלפניכם ניתן לראות דוגמה מוחשית שנעשתה על יישובי הקריות בנושא ההיבט הנדל"ני של המשכנתא.

תמהיל מותאם אישית

כשבאים לבחון האם המשכנתא טובה עבורנו, חשוב להסתכל על כלל הלוואת המשכנתא, כלומר על תמהיל המשכנתא המרכז בתוכו מספר מסלולים שונים. המשכנתא אף פעם איננה נבחנת רק על סמך מסלול יחיד כזה או אחר.
המסלולים השונים המרכיבים את התמהיל מספקים תמונה רחבה ושלמה על ההלוואה כולה, כגון: כמות הכסף המחולק בכל מסלול, מספר השנים שכל מסלול נפרס, האם המסלול צמוד או שאינו צמוד למדד, האם הריבית במסלול נשארת קבועה למשך כל תקופת ההלוואה או עתידה להשתנות, כאשר הריבית במסלול היא משתנה אז מהם הזמנים המוגדרים מראש להיתכנות השינוי שלה. (כל שנה, כל שנתיים, כל חמש שנים, כל שבע שנים וכו')
כל אחד ממאפייני התמהיל הללו קשור באופן ישיר להחזר החודשי של המשכנתא, לסיכון התנודתיות שלו, ולתמחור הבנק את הריביות, ולכן יש צורך לשקללם בבניית התמהיל בצורה נכונה ויעילה.
ברמת העיקרון ככל שהסיכון לתנודתיות בהחזר החודשי גבוה יותר כך הבנק מתמחר את הריביות נמוך יותר. במילים אחרות ניתן לומר, ככל שאנו לוקחים על עצמנו את הסיכון לספוג את עליית הריביות ו/או האינפלציה במהלך השנים, אשר התרחשותם תשפיע לרעה על ההחזר החודשי, כך הבנק חשוף פחות לסיכונים ומוכן לתת ריביות זולות יותר במשכנתא. ובמצב הפוך מזה שבו משקל הסיכון הוא יותר על הבנק מאשר עלינו, הבנק יגלם מראש את הסיכון בריביות ויתמחר אותן יותר יקר.
בעוד ישנם אנשים שיעדיפו לבנות תמהיל משכנתא עם סיכון לתנודתיות בהחזר החודשי, ובכך הם יוכלו לקבל מהבנק ריביות אטרקטיביות בהלוואה. אחרים, לעומתם, יעדיפו דווקא הלוואה סולידית, יציבה, וללא סיכונים כלל, כאשר המשמעות לכך היא ריביות מראש יותר יקרות. (0 הפתעות לאורך כל תקופת המשכנתא = ריביות מראש יקרות יותר)

למעשה, סיכון ההלוואה צריך להיות "מחושב", מאוזן, ומותאם לצרכים האישיים. ואם כך, לפני שבונים תמהיל מסוים חשוב לבחון את ההכנסות וההוצאות שלכם כיום, והצפי שלהם בעתיד. רק לאחר מכן ניתן יהיה לתכנן תמהיל מותאם אישית לפרופיל הפיננסי שלכם מתוך תכנון ומחשבה מקדימה. (למשל: בעוד 3-6 שנים צפויות הוצאות גבוהות יותר עקב הרחבת התא המשפחתי, בעוד שבהכנסות לא צפוי כל שינוי)

במידה ואתם מתכננים מראש לפרוע את המשכנתא כולה לפני תום תקופתה המלא, או אפילו רק חלקים ממנה מעת לעת, אולי תופתעו לגלות שהריבית במקרים אלו היא לא הגורם המשפיע והחשוב ביותר בחיסכון המשכנתא כפי שהרבה אנשים טועים לחשוב. במצב כזה חיסכון המשכנתא יתבטא קודם כל בצורך לתכנן מראש את התאמת תמהיל המשכנתא לתוכנית העתידית של הפירעון המלא או החלקי של ההלוואה, וזאת על-מנת למזער את גובה הקנס של "עמלת פירעון מוקדם" שיכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בעת הפירעון המוקדם.
(לדוגמה, כאשר יש תכנון לפרוע חלק מהמשכנתא עם כספי "קרן השתלמות" שתשתחרר בעוד X שנים על-מנת לקצר את השנים של המשכנתא, או לחלופין, על-מנת להפחית את ההחזר החודשי.
או שאולי אתם מתכננים בעוד X שנים לעבור לבית גדול יותר, שאז יהיה צורך לפרוע את המשכנתא במלואה)

תמהיל מותאם אישית

כשבאים לבחון האם המשכנתא טובה עבורנו, חשוב להסתכל על כלל הלוואת המשכנתא, כלומר על תמהיל המשכנתא המרכז בתוכו מספר מסלולים שונים. המשכנתא אף פעם איננה נבחנת רק על סמך מסלול יחיד כזה או אחר.
המסלולים השונים המרכיבים את התמהיל מספקים תמונה רחבה ושלמה על ההלוואה כולה, כגון: כמות הכסף המחולק בכל מסלול, מספר השנים שכל מסלול נפרס, האם המסלול צמוד או שאינו צמוד למדד, האם הריבית במסלול נשארת קבועה למשך כל תקופת ההלוואה או עתידה להשתנות, כאשר הריבית במסלול היא משתנה אז מהם הזמנים המוגדרים מראש להיתכנות השינוי שלה. (כל שנה, כל שנתיים, כל חמש שנים, כל שבע שנים וכו')
כל אחד ממאפייני התמהיל הללו קשור באופן ישיר להחזר החודשי של המשכנתא, לסיכון התנודתיות שלו, ולתמחור הבנק את הריביות, ולכן יש צורך לשקללם בבניית התמהיל בצורה נכונה ויעילה.
ברמת העיקרון ככל שהסיכון לתנודתיות בהחזר החודשי גבוה יותר כך הבנק מתמחר את הריביות נמוך יותר. במילים אחרות ניתן לומר, ככל שאנו לוקחים על עצמנו את הסיכון לספוג את עליית הריביות ו/או האינפלציה במהלך השנים, אשר התרחשותם תשפיע לרעה על ההחזר החודשי, כך הבנק חשוף פחות לסיכונים ומוכן לתת ריביות זולות יותר במשכנתא. ובמצב הפוך מזה שבו משקל הסיכון הוא יותר על הבנק מאשר עלינו, הבנק יגלם מראש את הסיכון בריביות ויתמחר אותן יותר יקר.
בעוד ישנם אנשים שיעדיפו לבנות תמהיל משכנתא עם סיכון לתנודתיות בהחזר החודשי, ובכך הם יוכלו לקבל מהבנק ריביות אטרקטיביות בהלוואה. אחרים, לעומתם, יעדיפו דווקא הלוואה סולידית, יציבה, וללא סיכונים כלל, כאשר המשמעות לכך היא ריביות מראש יותר יקרות. (0 הפתעות לאורך כל תקופת המשכנתא = ריביות מראש יקרות יותר)

למעשה, סיכון ההלוואה צריך להיות "מחושב", מאוזן, ומותאם לצרכים האישיים. ואם כך, לפני שבונים תמהיל מסוים חשוב לבחון את ההכנסות וההוצאות שלכם כיום, והצפי שלהם בעתיד. רק לאחר מכן ניתן יהיה לתכנן תמהיל מותאם אישית לפרופיל הפיננסי שלכם מתוך תכנון ומחשבה מקדימה. (למשל: בעוד 3-6 שנים צפויות הוצאות גבוהות יותר עקב הרחבת התא המשפחתי, בעוד שבהכנסות לא צפוי כל שינוי)

במידה ואתם מתכננים מראש לפרוע את המשכנתא כולה לפני תום תקופתה המלא, או אפילו רק חלקים ממנה מעת לעת, אולי תופתעו לגלות שהריבית במקרים אלו היא לא הגורם המשפיע והחשוב ביותר בחיסכון המשכנתא כפי שהרבה אנשים טועים לחשוב. במצב כזה חיסכון המשכנתא יתבטא קודם כל בצורך לתכנן מראש את התאמת תמהיל המשכנתא לתוכנית העתידית של הפירעון המלא או החלקי של ההלוואה, וזאת על-מנת למזער את גובה הקנס של "עמלת פירעון מוקדם" שיכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בעת הפירעון המוקדם.
(לדוגמה, כאשר יש תכנון לפרוע חלק מהמשכנתא עם כספי "קרן השתלמות" שתשתחרר בעוד X שנים על-מנת לקצר את השנים של המשכנתא, או לחלופין, על-מנת להפחית את ההחזר החודשי.
או שאולי אתם מתכננים בעוד X שנים לעבור לבית גדול יותר, שאז יהיה צורך לפרוע את המשכנתא במלואה)

"איכות הבטוחה" (בראי הבנק)

גיבוש יתרונותיו של מיקום הנכס העתיד להיות משועבד לבנק ולשמש לו כ"בטוחה" עד לסיום תקופת המשכנתא, יכולים לתרום בהורדת הסיכון של הבנק בעסקת המשכנתא למקרה וחלילה יצטרך להגיע למצב של מכירת הנכס על-מנת לפרוע את החוב.
בעקבות הורדת הסיכון לבנק גדלים הסיכויים שלכם לקבל ריביות אטרקטיביות ושיפור של תנאי ההלוואה במשא ומתן מולו.
גיבוש היתרונות למיקום הדירה הנרכשת הוא שלב ביניים בין איסוף המידע על הדירה הנרכשת לבין תכנון אופן הפעולה של הצגת היתרונות לבנק.

"איכות הלקוח" (בראי הבנק)

הצגת בקשת המשכנתא בצורה הנכונה, חשובה גם היא בהורדת הסיכון של הבנק בקריטריון של "איכות הלקוח".
שכן יש דברים שהבנק אינו מעוניין בהם, ולכן רצוי גם לא להשמיע לו אותם.
אנחנו חלילה לא מעוניינים לשקר לבנק, אלא רק לספר את הסיפור שלכם לבקשת המשכנתא בצורה הטובה ביותר ובכך למקסם אותה.
אפשר לדמות זאת לכתיבת קורות חיים "איכותיים" לעבודה חדשה.

האם כדאי לקחת ייעוץ משכנתאות פרטי?

בטבלה המצורפת בלינק (למטה) ניתן להתרשם ממרבית ההבדלים שבין שירות ייעוץ משכנתאות מטעם הבנק לבין שירות משכנתאות באופן פרטי.
הינה למשל ארבעה הבדלים מהותיים וקריטיים שכדאי לשים עליהם את הדגש כאשר ישנה התלבטות האם לקחת ייעוץ משכנתאות באופן פרטי או להסתמך רק על ייעוץ מטעם הבנק:

1. היועץ שעובד בבנק מייצג את מטרתו של הבנק והיא – להרוויח כמה שיותר בעבור ההלוואה המבוקשת, לעומת זאת, הלקוח שמבקש את הלוואת המשכנתא מעוניין לשלם כמה שפחות ריביות עבור המשכנתא.
אם כך אלו הדברים, היועץ בבנק נמצא בניגוד אינטרסים מובהק ואינו יכול לשמור בשום צורה על אינטרס הלקוח.

2. היועץ בבנק אינו מבצע תכנון יעיל לבניית תמהיל המשכנתא שמטרתו – לשלב בתוך ההלוואה את המסלולים הרלוונטיים ביותר עבורכם, לחלק את הכסף בצורה נכונה בין המסלולים שנבחרו, לפרוס לפי מספר שנים מתאים כל אחד מהמסלולים, וכל זאת כדי להגיע לתוצאה שההחזר החודשי יהיה מדויק ככל שניתן ברמה האישית, הנכון ביותר, והמתאים ביותר עבור עתידכם הכלכלי.
מעבר לכך שתכנון מקדים לתמהיל יכול לעזור בווידוי שההחזר החודשי אכן מותאם למצבכם הכלכלי כיום, ויהיה גם מותאם למצבכם העתידי במידה ויש צפי להוצאות עתידיות (כגון: התרחבות המשפחה וכו'), תכנון התמהיל חשוב במידה רבה גם כשמתכוונים מראש לפרוע מעת לעת חלקים מההלוואה במהלך תקופת המשכנתא בשביל לקצר את תקופת ההלוואה, או לחלופין להפחית את ההחזר החודשי. ואפילו גם כאשר יודעים מראש שבעוד מספר שנים יהיה צורך לפרוע את ההלוואה במלואה בעקבות מכירת הבית הנרכש לצורך מעבר לבית גדול יותר. (מצב אופייני לזוגות צעירים בתחילת דרכם)
למעשה, ניתן לומר שכל שינוי כלכלי עתידי ידוע מראש (הוצאות/הכנסות), ו/או כל שינוי יזום מצדכם שעתיד להתבצע בהלוואת המשכנתא, (פירעון מלא או חלקי/מחזור המשכנתא) מחייב את שקלולו בתמהיל המשכנתא.

3. יועץ משכנתאות פרטי מגיש את בקשת המשכנתא למספר בנקים במקביל ומנהל עימם משא ומתן על תנאי ההלוואה, המסלולים והריביות.
מיותר לציין שיועץ משכנתאות מטעם הבנק אינו עושה זאת מהטעם שהוזכר כבר קודם, והוא – שמירה על אינטרס הבנק שבו הוא עובד.

4. אחד התפקידים החשובים של יועץ משכנתאות פרטי הוא גם ללוות אתכם לאחר לקיחת המשכנתא, ולבצע בדיקה של המשכנתא אחת לתקופה מסוימת (בד"כ אחת לשנה) שבה מוודאים שהריביות אכן תואמות למצב הנוכחי בשוק, ושהם לא עלו בצורה שיכולה לסכן את החיסכון שנבנה בעת תהליך לקיחת המשכנתא.
ליווי לאחר לקיחת המשכנתא מאפשר גם לעקוב אחר מצבכם הכלכלי, ואחר התוכניות האישיות שלכם שייתכן כבר השתנו מאז לקיחת המשכנתא, ודרכה ניתן לבחון האם יש שינויים במצב הכלכלי או בתוכניות האישיות שמחייבים לבצע שינויים בתמהיל המשכנתא.
במצבים אלו על יועץ המשכנתא לשקול את הכדאיות לביצוע מחזור המשכנתא, ולהמליץ לכם על כך במידת הצורך.

* בנוסף להבדלים הללו ואחרים, במשכנתא מדעת ניתן לקבל סיוע במכירת הנכס הקיים ללא-עלות, בכפוף לקבלת שירות ייעוץ משכנתאות. (סעיף 9 בטבלה)

לחצו לטבלת ההשוואה

החזון שלנו למשכנתא נכונה וחסכונית

ייעוץ משכנתאות מבוסס בראש ובראשונה על -תכנון-
תכנון תמהיל משכנתא שיתאים לצרכים הכלכליים שלכם כיום ובעתיד.
תכנון תמהיל משכנתא שיתאים לתוכניות העתידיות שלכם, כמו למשל, כאשר אתם יודעים בוודאות שתפרעו את המשכנתא לפני סיום תקופתה המלא. (גם כאשר זה פירעון חלקי בלבד למטרת: הפחתת החוב/קיצור תקופת ההלוואה/הפחתת ההחזר החודשי)
תכנון של הצגת בקשת המשכנתא לאישור הבנק, תוך שימת דגש על הורדת הסיכון של הבנק בשני היבטים: היבט הלקוח, והיבט הנכס המשועבד. כאמור, הורדת הסיכון של הבנק תעלה את הסיכוי לקבלת ריביות אטרקטיביות ושיפור תנאי ההלוואה בשלב המיקוח מול הבנק.

חשוב להבהיר שמשא ומתן מול הבנק דומה בעיקרו לכל משא ומתן בנושאים אחרים. כלומר, נותנים משהו לצד השני, ובתמורה מקבלים ממנו משהו אחר.
ובמקרה שלנו: נותנים לבנק "עסקה" בעלת סיכונים נמוכים ככל הניתן, ומקבלים בתמורה ריביות זולות במסלולי המשכנתא ותנאי הלוואה המתאימים ביותר עבור הפרופיל האישי שלכם.

אם כך, גדולתו של יועץ משכנתאות טוב נמדדת ביכולת התכנון של המשכנתא יחד איתכם, ובאופן הצגתה לבנק.
עליו לפעול כך מתוך היכרותו המקצועית של הבירוקרטיה שכרוכה בלקיחת משכנתא.
* בעניין זה יש לציין שהבירוקרטיה עלולה להשתנות במרוצת הזמן, וזאת בעקבות שינויים שחלים במדיניות הבנקים ו/או חוקי בנק ישראל. כמובן שיועץ משכנתאות טוב יהיה ערני לכך ויתעדכן באופן תמידי בשינויים שבנק ישראל מחיל על הבנקים למשכנתאות, ובשינויים הקשורים ספציפית למדיניותם של הבנקים השונים.

"משכנתא מדעת" חרטה על דגלה ערכים של מקצוענות, הישגיות, ומסירות כלפי הלקוח.
לאחר שתקבלו את שירותינו ניתן יהיה לקבל החלטה מושכלת בבחירת תמהיל המשכנתא המותאם ביותר עבורכם, שבנוסף תביא גם לתוצאה הרצויה של חיסכון כלכלי משמעותי במשכנתא.

אנו עובדים בשיתוף פעולה מלא עם כל הבנקים למשכנתאות

משכנתא מדעת

משכנתא מדעת – ייעוץ משכנתאות בצפון

פגישות אונליין / בבית הלקוח

משכנתא מדעת - טלפון

חייגו אלינו: 052-3208319 או השאירו לנו הודעה ונחזור אליכם בהקדם

אנחנו כאן בשבילכם לכל שאלה או התלבטות

הטופס נשלח בהצלחה 😀
אנחנו ניצור איתכם קשר בהקדם.

משהו השתבש בזמן הגשת הטופס 😯
נסו לשלוח את הטופס בשנית או להתקשר אלינו למספר: 052-3208319

השירות ניתן בפריסה רחבה באזור חיפה והצפון. (ניתן לברר על אזורי השירות בטלפון)